Wer in den Mietvertrag eintritt
Nach § 563 BGB treten Ehegatten oder Lebenspartner, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, in das Mietverhältnis ein. Gleiches kann für Kinder und andere Familienangehörige oder Personen gelten, die mit im Haushalt lebten. Wer nicht weiter dort wohnen möchte, kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod gegenüber dem Vermieter erklären, dass er nicht eintritt.
Waren mehrere Personen Mieter, etwa beide Ehepartner, läuft der Vertrag mit dem überlebenden Mieter weiter (§ 563a BGB).
Wenn niemand eintritt: Kündigung durch Erben
Tritt niemand ein, wird der Mietvertrag mit den Erben fortgesetzt. Erben und Vermieter können dann nach § 564 BGB innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und davon erfahren haben, dass niemand eintritt, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die gesetzliche Frist richtet sich nach § 573d BGB: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats.
Verpasst man die Monatsfrist, bleibt meist nur die ordentliche Kündigung nach dem Vertrag. Bis zum Ende des Mietverhältnisses ist die Miete weiter zu zahlen, in der Regel aus dem Nachlass.
Was Erben jetzt tun sollten
- Den Vermieter schriftlich über den Tod informieren und eine Kopie der Sterbeurkunde beilegen.
- Klären, ob jemand eintritt oder ob gekündigt werden soll.
- Die Kündigung fristgerecht und nachweisbar schicken, zum Beispiel per Einschreiben.
- Einen Termin für Räumung und Übergabe planen, der vor dem Vertragsende liegt.
- Zählerstände ablesen und Versorger informieren.
- Schlüssel vollständig zusammentragen.
Kaution und Übergabe
Die Mietkaution gehört zum Nachlass. Sie darf nach § 551 BGB höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen. Nach der Rückgabe der Wohnung rechnet der Vermieter ab. Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe.
Wie die Wohnung zu übergeben ist, steht im Mietvertrag. Meist ist mindestens eine besenreine Rückgabe vorgesehen. Siehe Wohnungsübergabe: Checkliste.
Wenn das Erbe ausgeschlagen wird
Schlagen alle Erben aus, ist zunächst unklar, wer für Wohnung und Miete zuständig ist. Dann kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen. Was das für die Räumung bedeutet, steht im Ratgeber Erbe ausschlagen und Wohnung räumen.
Muster für den Inhalt der Kündigung
Ohne Rechtsberatung zu ersetzen: Diese Angaben gehören üblicherweise in die Kündigung.
- Name und Anschrift aller Erben, die kündigen
- Name des verstorbenen Mieters und Anschrift der Wohnung
- Hinweis auf das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 564 BGB
- Kündigungstermin nach der gesetzlichen Frist
- Nachweis der Erbenstellung, etwa Kopie von Erbschein oder Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Unterschriften aller Erben
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Häufige Fragen
Endet der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters?
Nein. Er geht auf eintretende Angehörige oder auf die Erben über.
Wie lange haben Erben Zeit zu kündigen?
Für die außerordentliche Kündigung einen Monat, nachdem sie vom Tod und davon erfahren haben, dass niemand in den Vertrag eintritt.
Wie lang ist die Kündigungsfrist dann?
Die gesetzliche Frist nach § 573d BGB: Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats.
Wer zahlt die Miete bis dahin?
In der Regel die Erben aus dem Nachlass.
Kann auch der Vermieter kündigen?
Ja, auch der Vermieter hat das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 564 BGB, ebenfalls innerhalb eines Monats.